物业管理招标书的制作与招标书范本

招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

（一）目标物业规划建设基本情况
1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。
2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。
3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。
（二）物业管理内容
1． 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；
2． 公共配套设施、设备维护、运行管理；
3． 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；
4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理；
5． 安全护卫及公共秩序管理；
6． 公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；
7． 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
8． 交通、车辆行驶和停泊管理；
9． 物业及物业档案资料收集、管理；
10． 社区文化的开展；
11． 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明
1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：
1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。物业社区微信：中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。
2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。
3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。
4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。
5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。
6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。
7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。
8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。
9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。
10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。
11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。
12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。
13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。
14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。物业社区微信
15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。
2、有关投标事项的说明
1）索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。
2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。
3）现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体时间。
4）开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时间以及物业服务合同签定时间等。
5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。
（四）标书、企业信誉、现场答辩项目
1、标书的项目及要求
1）投标人情况。
2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、 价格定位、实施措施等。
3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。
4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。
5）管理规章制度（只列目录）和物业档案资料的管理。
6）各项管理指标的承诺及相关措施。
•房屋及配套设施完好率
•房屋零修、急修及时率
•维修工程质量合格率及回访率
•绿化完好率
•清洁、保洁率
•停车场完好率
•公共设施设备完好率
•主要机电设备完好率
•治安案件发生率
•火灾发生率
•有效投诉率与处理率
•管理人员专业培训合格率
•维修服务回访率
•业主满意率
•其它有关指标
7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。
8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。
9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。
10）便民服务和社区文化活动。
以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。
2、企业信誉考评项目
主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。
3、现场答辩考评项目
一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。
4、总体评分说明
标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权重调整为7:2:1或6:2:2。
三、物业管理答辩、评标会一般程序 物业社区微信
在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明确时间、地点。
（二）参加人员：
目标物业招投标工作领导小组成员；
评标委员会委员（评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）；
当地公证处人员（如需要）；
招标办公室工作人员；
投标物业管理企业代表；
参加评标会的嘉宾；
列席会议的其他物业公司代表、记者。
（三）程序
1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序；
2、明确招投标领导成员及评委到场时间；
3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为
会议主持人，介绍与会领导、各评委和投标单位；
4、与会有关领导致辞；
5、投标单位退场；
6、安排一定时间，请评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住户意见征询表等资料，评出企业信誉分，并现场统计分数；
7、安排时间，请评委将标书分评出，现场统计。一般应在答辩、评标会前一天由评委集中审阅标书，掌握各投标企业情况；
8、在预定时间，各投标企业代表按顺序入场答辩。首先作简要介绍和标书陈述（一般15—25分钟），再接受评委提问。应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。评委可即时亮分或答辩结束后再统一评分。中场可安排休息、餐饮；
9、安排一定时间，请各评委对标书评分。现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总分，并报招投标工作领导小组组长、副组长；
10、在预定时间，各投标单位代表入场，主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标结果和中标单位；
11、领导致辞；
12、答辩、评标会结束
各级资质能承接多少面积的物业？
一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
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前期物业管理招标书的范本
××小区由房地产开发有限公司开发建设。为推进物业服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、××小区物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为：
地块四至范围：东至，西至，南至，北至，。
本项目总用地面积 平方米，总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积 平方米；地上总建筑面积 平方米 住宅建筑面积 平方米，商业建筑面积 平 方米，其他物业建筑面积 平方米
本项目共计建筑物 幢，其中 由 开发，地下负一层为停车场，建筑结构为框剪。
本项目的综合容积率 绿化率 % 绿化面积 平方米。
本项目规划建设机动停车位 个，按照规划设计建造了非机动车停车位 个。
本项目已于 年 月 开工建设，整个建设项目计划于年 月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置明细 :
三、物业管理用房的配置情况：
物业用房建筑面积为 平方米。
四、物业服务的内容与要求
一）物业服务的内容
1 物业服务区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2 物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；
3 物业服务区域内公共秩序和环境卫生的维护；
4 物业服务区域内的绿化养护和管理；
5 物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
6 供水 供电、供气、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
7 物业服务区域的日常安全巡查服务；
8 物业服务区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；
9 物业服务区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；
10 售楼部的清洁、保安、绿化养护和管理及设备维修养护
二）物业服务的要求
1 按专业化的要求配置管理、服务人员，
2 物业服务与收费质价相符；
五、投标人的条件
1 依法注册登记、具有独立法人资格，并具有物业管理二级或二级以上资质的物业管理企业；物业社区微信
2 具有经营管理相似物业业绩
六、投标文件的编制要求
1 管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2 项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3 管理服务人员配置
拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。
4 物业用房及相应管理设施的配置
提供物业用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5 物业服务费用的收支预案
按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业费（每平方米建筑面积）以及各项管理费用支出计划与数 额。
6 物业服务分项标准与承诺
1 房屋及配套设施设备 和相关场地的管理标准与完好率承诺；
2 房屋零星小修、急修 质量标准和保质期承诺；
3 维修工程质量合格率 和回访验收率承诺；
4 电梯、水泵等大型机 电设备维修保养标准和完好率承诺；
5 街坊道路、小区绿 化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位 24 小时内保洁次数与洁净程度承诺；
6 街坊道路、路灯、草 坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；
7 住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；
8 小区街坊道路管护措 施和完好率承诺；
9 小区绿化乔灌木、草 坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；
10 管理服务质量投诉 处理及时率承诺；
11 业主及使用人对管 理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；
7 物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案
1 对业主、使用人自用 部位提供维修服务的措施；
2 物业管理区域内共用 设施设备的维修措施；
3 业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；
4 住宅外墙或建筑物发 生危险，影响他人安全时的工作预案；
5 保障物业管理区域内 环境清洁度的措施；
6 物业管理区域内保安 24 小时值勤，巡视重点部位 24 小时监控的岗位责任描 述；
7 小区绿化（乔灌木草 坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；
8 物业维修和管理的应急措施
1 业主、使用人自用部 位突然断水、断电、无煤气的应急措施；
2 小区物业管理范围突 然断水、断电、无煤气的应急措施；
3 业主与使用人自用部 位排水设施阻塞的应急措施；
4 雨、污水管及排水管 网、净化池阻塞的应急措施；
5 电梯突然停运或机电 故障的应急措施；
6 发生火警时的应急 措施。
9 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
10 智能化设施的管理与维修方案。
11 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12 提供《业主临时公约》建议稿。
13 售楼部的相关保安、保洁等物业管理措施及办法。
七、投标报价要求
1 根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积 元 / 每 平方米 / 月。
2 说明物业服务费的结算形式（包干制 / 酬金制 /）
八、投标书送达的要求
1 投标人应于 201 年 月 日 时 分前至招标人处购买标书，每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证 金 元整 未中标者在招标人确定中标人后的 5 日 内退还保证金，利息不计。
2 招标人定于 201 年 月 日 时 分约请投标人在施工现场 集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。
3 投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于 201 年 月 日 时 分截标前，送达招标人指定的投标地 点，招标人将出具收件证明。逾期送达的视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补 充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4 投标文件有下列情形之一的投标文件无效：
1 未密封的
2 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的
3 未能按照招标文件要求编制的
4 逾期送达的
九、开标的时间，地点，方法与程序
1 开标的时间 地址
2 开标的方法与程序。
十、评标标准和评标办法
1 招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设人。
2 招标 人、开标、评标会议定于 201 年 月 日 时 分，召开。由评审委员会分别对投 标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的 % 投标人陈述与答辩占总分的 % 评审委员实地考察正在管理的物业占总分的 %
十一、中标人的确定及物业服务合同的签订
1 招标人在投标文件截止之日起的日 内（最长不超过 30 日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；
2 中标人在收到中标通知书后的 3 日 内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
5 投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并概要介绍本公司的经营情况，以往管理业绩等情况。
6 签 订合同后三日内，中标人应派出标书中配置的售楼部物业管理工作人员进驻售楼部，售楼部正常运行期间无偿提供服务。
7 中标 单位负责通过市房管局办理正式前期物业管理招投标手续，并由中标单位承担一切费用
十二、其他事项的说明
1 本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。
2 投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。物业社区微信
3 由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的本次招投标全部费用由中标人承担。
4 投标人应表明对招标人在招标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力。